Principes et fonctionnement des SCPI

L’immobilier est une classe d’actifs importante dans la gestion de patrimoine, l’immobilier offre une diversification, un couple rendement-risque intéressant. La SCPI ou Société civile de placement immobilier est la forme la plus connue de "pierre-papier" apparue dès le début des années 60. Elles ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

Les SCPI rapportent de 3 % à 7 % par an de loyers versés trimestriellement, auxquels il faudra ajouter l’éventuelle plus-value lors de la revente (qui dépendra de l’évolution des prix de l’immobilier sur la période d’investissement). Il n’y a ni charge, ni taxe foncière, ni assurance à payer !

     Avantages

La diversification : une SCPI offre une importante diversification géographique et une mutualisation des risques locatifs.

Une gestion simplifiée : vous déléguez les préoccupations quotidiennes en confiant l’investissement et la gestion des biens immobiliers à des professionnels.

Le rendement : les SCPI offrent un couple rendement-risque très intéressant.

La souplesse : l'achat de parts de SCPI se fait en parts de faibles valeurs, il est alors facile de vendre une partie de ses parts ou de partager les parts en cas de succession plutôt que de vendre la totalité.

     Points de vigilance

Investir en SCPI est un placement à long terme.

Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques comme l'absence de rendement, la perte de valeur (suit l'évolution du marché de l'immobilier), ces risques sont atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

Investir en SCPI présente également un risque de liquidité (difficulté de vendre).

     Les formats de souscription

SCPI en direct

Vous pouvez acheter des parts de SCPI en direct comme vous achèteriez un bien immobilier classique, le régime fiscal est en conséquence l’imposition sur les revenus fonciers. Il vous faudra donc ajouter vos revenus liés à vos parts de SCPI sur votre déclaration d’impôt. Votre rendement sera par ailleurs impacté par les prélèvements sociaux (17,2 %) comme la plupart des produits d'épargne.

SCPI en assurance vie

Depuis quelques années, les assureurs proposent au sein des contrats d’assurance vie ou de capitalisation des SCPI ou des SCI (pour des informations sur les SCI : nous contacter).

La souscription de SCPI dans le cadre de l’assurance vie présente de nombreux avantages :

• La fiscalité des intérêts : le système d’imposition de l’assurance-vie est plus avantageux que celui des revenus fonciers s’appliquant lors d’une détention en direct,

• La fiscalité successorale : en cas de décès de l’assuré, la fiscalité favorable de l’assurance vie s’applique,

• La liquidité : celle-ci étant garantie par l’assureur, le souscripteur est assuré de pouvoir récupérer son capital dans les délais légaux. Si le marché ne permet pas de réaliser cette cession dans ce délai, l’assureur est tenu d’assurer la liquidité à la valeur de réalisation de la part communiquée par la société de gestion (art A 131-3 du Code des Assurances),

• Vous avez la possibilité de faire une avance, ce qui permet d’obtenir des liquidités sans vendre vos parts de SCPI,

• Vous n’aurez pas d'impôt sur les plus-values immobilières en cas de vente de vos parts, mais vous serez soumis à la fiscalité des rachats dans le cadre de l’assurance vie.

Cependant, la souscription de SCPI en assurance vie présente des inconvénients :

• Impossible d’acheter des parts de SCPI à crédit dans un contrat d’assurance vie,

• Frais de gestion du contrat : comme tout support "Unités de Compte", les SCPI supportent les frais de gestion annuelle du contrat.

SCPI à crédit

Les SCPI comme tout bien immobilier peuvent être acquisent avec un crédit immobilier. Ainsi, le crédit vous offre un effet de levier important augmentant le rendement de votre investissement.

De plus, d’un point de vue fiscal, les intérêts d’emprunt sont déductibles, ce qui diminue l’impact de la fiscalité. Cependant, les intérêts générés sont, comme pour les SCPI en direct, soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

L’acquisition de SCPI à crédit demande une analyse approfondie de votre projet afin de choisir la bonne durée du prêt.

     Les différents types de SCPI

Les SCPI à capital variable : la SCPI a, à tout moment, la possibilité de réaliser une émission de parts ou un rachat de parts. La valorisation et le prix de cessions des parts de la SCPI découlent de l’estimation du patrimoine de la SCPI (réalisée par des experts indépendants).

Les SCPI à capital fixe : la souscription se fait dans le cadre d’augmentation de capital ou par l’achat de parts sur le marché secondaire, le marché de gré à gré fixe le prix de la part. Les SCPI à capital fixe présentent un risque plus important que les SCPI à capital variable. En effet, pour les SCPI à capital fixe, le prix de la part dépend du carnet d’ordre des transactions, donc le prix est beaucoup plus volatil.

     Choix des SCPI    

Pour sélectionner, la, ou les SCPI sur lesquelles vous souhaitez investir, il vous faut analyser :

• La société de gestion qui s’occupe de la SCPI (historique, stratégie, capitalisation …),

• La nature de la SCPI (diversifiée, bureau, commerce, logement, santé, résidentielle…),

• La possibilité de démembrement ou de crédit,

• Le délai de carence (date à laquelle on peut jouir des intérêts),

• Son année de création,

• Et enfin les chiffres clefs (rendement, capitalisation, prix de la part, minimum de souscription …) ; attention, les performances du passé ne prédisent pas les performances futures.

Avertissement - Investir via une SCPI peut comporter des risques  : il s'agit d'un investissement moyen / long terme dont la liquidité est limitée, le capital et les revenus non garantis. Prenez connaissance des risques en contactant votre conseiller au 06 46 46 11 22 ou par mail (sebastien@merleassurancepatrimoine.fr).